lycoperdon (lycoperdon) wrote,
lycoperdon
lycoperdon

Продажа квартиры с помощью банка, основные заморочки

Оригинал взят у staryiy в Как Немиша с папой квартиру продавали и чуть ее не потеряли
Известный блогер Немихаил жалуется о своих злоключениях при продаже квартиры "через Сбербанк". Несмотря на то, что он активно позиционирует себя, как человека, связанного с операциями по недвижимости (да и некоторые другие блогеры рассказывали о давнем семейном бизнесе в недвиге родственников этого персонажа), его радостное удивление по поводу непосредственно практики продажи с использованием ипотечного кредитования - вызывает некоторое сомнение по поводу личного опыта блогера в таких операциях.
Ну, я свою личную недвижку продаю редко, врать не буду, а вот клиентов нашего агентства - мягко говоря, частенько. Процентов 90-95 покупок жилья идет, как это называется в народном обиходе - "в ипотеку".
Основные банки, занимающиеся кредитованием таких сделок - конечно же, Сбербанк, затем ВТБ-24, сейчас еще неплохо заактивничал Россельхозбанк. У первых двух - примерно одинаковые процентные ставки, у третьего - более лояльные условия к заемщикам. Кредитуют, конечно, и другие банки, но там уже условия похуже.
Итак, Сбербанк, которым оказался так недоволен Немиша. Да, с ячейками связаны определенного рода неудобства. Но. Давайте подробнее рассмотрим все немишины страхи, так ли все это, на самом деле, ужасно, как он рисует.
Личные средства Покупателя ("первый взнос") могут быть заложены в сейфовую ячейку, а могут и быть переданным непосредственно на сделке Продавцу, в банке, после подписания Покупателем кредитного договора с банком. Продавец выдает Покупателю на переданные средства расписку, копию с которой снимает кредитный инспектор (далее - КИ), прикладывает ее к "кредитному делу" и, фактически, на основании ее (и кредитного договора, разумеется, подписанного Покупателем ранее), выдает сумму кредита.

Вот обычная процедура этого момента - да, не очень удобно продумана. Деньги сначала перечисляются на счет Покупателя, с которого он снимает их "налом" для последующей закладки в банковскую ячейку, открытую на имя Продавца.
Немиша высказывает версию, что последний может с этими деньгами сбежать. Ну и что? Продавцу-то какая разница? Документы на регистрацию-то еще не сданы - беги, Форрест, беги ))
Далее у блогера идут некие фантазии на тему того, что покупатель пойдет теперь с этими деньгами и купит любую другую квартиру. Видимо, предварительный договор (и "основной", ДКП, соответственно) подписывал-таки Немишин папа, потому, что, в противном случае, сынок был бы в курсе того, что в предварительном договоре четко указываются все существенные условия договора, в том числе и адрес объекта. А предварительный договор идет в пакете документов, необходимых для принятия решения банком о выдаче кредита по данному конкретному объекту. Если клиент использует деньги не по назначению - догадайтесь, как поступит банк в этом случае?
Да и вообще, все эти версии по поводу того, что покупатель, зажав выданные деньги в потном кулачке, умчится покупать другую недвигу (кстати, интересно - зачем ему это? тем более, что личные средства уже переданы продавцу?) - всё это мне сильно напоминают вопросы одной нервной девушки, сделку которой мы как-то сопровождали. Она на полном серьезе спрашивала, что будет, если в сейфовое хранилище вдруг попадет бомба или метеорит.
Впрочем, опять-таки, Неимиша тоже рассказывал про неких злоумышленников, обчищающих банковские ячейки. Скажу сразу - чисто теоретически такая возможность есть, тем более, что банк несет ответственность за сохранность содержимого ячейки в гораздо меньшей сумме, нежели туда реально закладывается. Однако, думаю, если падения метеоритов и кражи происходили бы с завидной регулярностью - вряд ли граждане пользовались этими услугами?
Ведь "расчет через ячейку" используется не только при банковской ипотечной сделке, но может быть применен и при обычной купле-продаже, если стороны хотят таким образом "подстраховаться". Более того, из личного опыта могу сказать, что стоит возникнуть в наших провинциях покупателю из столицы - первое слово, которое он произнесет, будет: "ячейка" ))
Ну, ок, почему нет? Местные жители, правда, обычно на сделках за наличные обходятся без таких заморочек (существуют другие способы подстраховаться) и дополнительных расходов), но соглашусь, что это - не лишняя гарантия - для покупателя, ибо продавец получает деньги лишь после государственной регистрации сделки. Если за это время, опять-таки, ячейки не обворуют и на банк не упадет метеорит.
Честно признаюсь, в нашем тихом Обнинске имел место случай, когда обнесли сейфовое хранилище одного коммерческого банка, произошло это в "лихих 90х", и это был отнюдь не Сбербанк, и, скорее всего, сработали тогда кто-то из "своих".
Но предположим, что покупатель не умчался с деньгами, а уныло пошел, сожалея об упущенной возможности оторваться по-полной на Ямайке, с продавцом закладывать деньги в ячейку. Процедура оформления договора аренды сейфовой ячейки, кстати, предшествует этому, т.е., выполняется до получения денег из кассы и занимает минут 15. По получении налички (можно вместо нее взять сертификат банка на предъявителя, если не хотите нести "кирпич") вместе с сотрудником банка Покупатель и Продавец заходят в хранилище, пересчитывают, при желании, еще раз деньги (обычно предоставляется "машинка" для подсчета). Пересчитали, заложили - всё! Доступ к ячейке оформлен на Продавца, но открыть ее и забрать денюжки он сможет лишь предъявив зарегистрированный регцентром* (со всеми штампами и печатями) свой экземпляр ДКП. Если регистрация по каким-то причинам не состоялась - деньги забирает по истечении месяца Покупатель.
Удобно это? Не очень, согласен. Хоть и дает сторонам определенные гарантии. Но! Есть ведь и более приемлемый вариант.
Я вас полюбил - я вас научу ))
Первоначальный взнос Покупатель вносит Продавцу на счет в день подписания ДКП, копию платежного поручения и расписки Продавца передает кредитному инспектору. После регистрации сделки в регцентре* Покупатель предоставляет в банк зарегистрированный ДКП и выписку из ЕГРН, после чего КИ производит выдачу кредитных средств на счет Покупателя. Покупатель совершает перевод денежных средств на счет Продавца и копию платежного поручения предоставляет в банк. Очень важный момент! Данный порядок расчетов должен быть прописан в предварительном, а затем - и в основном договоре купли-продажи! Впрочем, так же, как и в случае расчета "через ячейку".
Как видим - все не так страшно. Просто, наверное, не стоит считать себя универсальным солдатом специалистом и при проведении важных операций, не заниматься кроиловом, а обратиться за юридическим сопровождением к людям, которые в этом вопросе "собаку съели". Это стоит, на мой взгляд, вполне приемлемые деньги. Мы, например, за полное сопровождение сделки (с готовым вариантом, без подбора объекта) берем 15 тыс. руб - за ипотечную сделку, 10 - за сделку с наличкой. Мне кажется - не такие уж большие средства за ваше спокойствие. Кстати, в сопровождение входит и проверка юридической чистоты объекта - что важно для покупателя, и контроль денежных расчетов - соответственно - для продавца.

* Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

ЗЫ если возникли какие-то вопросы по процедуре или какой-то смежной тематике - спрашивайте, пожалуйста, отвечу. бесплатно ) но не в личке, прошу понять правильно.

Tags: недвига
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments